Permis de construire : le plan d’occupation des sols et le plan local d’urbanisme
Le Plan d’Occupation des sols ou le Plan Local d’urbanisme sont les documents de référence qui fixent sur le territoire de la commune les dispositions d’urbanisme participant au cadre de vie de ses habitants. Ils traduisent la volonté de la commune en matière d’aménagement et respecte les prérogatives et les recommandations des autres acteurs influant sur la vie locale : Etat, Région, Département, Organismes consulaires, etc. Ils concernent toutes les parcelles, qu’elles soient privées ou publiques. Ils déterminent notamment les droits à construire et les conditions d’évolution attachés à chaque parcelle d’une commune. Ces documents juridiques, de portée générale, s’imposent à tous, particuliers et administrations. Ils servent de référence obligatoire à l’instruction des demandes d’occupation et d’utilisation du sol, comme par exemple les permis de construire.
Le plan d’occupation des sols (POS) a été créé par la Loi d’orientation foncière de 1967. Sa disparition a été prévue par la Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, au profit des nouveaux Plans locaux d’urbanisme (PLU). Toutefois, les anciens POS subsistent et gardent toute leur validité juridique tant qu’ils n’ont pas été transformés en PLU.
En France, le plan local d’urbanisme (PLU) est le principal document d’urbanisme de planification de l’urbanisme communal ou éventuellement intercommunal. Il remplace le plan d’occupation des sols (POS) depuis la loi du 13 décembre 2000.
Le projet de plan local d’urbanisme est soumis à enquête publique par le maire, puis il est approuvé par délibération du conseil municipal. Les communes dotées d’un PLU prennent automatiquement la compétence en matière d’urbanisme, les autorisations d’urbanisme sont délivrées par le Maire au nom de la commune suivant les prescriptions du PLU. Le POS ou le PLU est composé d’éléments graphiques et de pièces écrites. Ainsi, chaque terrain ou bâtiment de l’ensemble de la ville est situé dans une zone du POS ou du PLU : à cette zone correspond un règlement fixant les principes d’utilisation du sol.
Le POS ou le PLU distingue, à travers un découpage, les zones urbaines (quartiers déjà construits ou voués à être densifiés) et les zones naturelles (espaces peu ou pas construits dont la vocation d’espace naturel doit être maintenue).
En France, une commune qui ne dispose pas d’un plan local d’urbanisme ou d’un document en tenant lieu peut se doter d’une carte communale. Elle détermine les modalités d’application des règles générales du règlement national d’urbanisme, et est définie dans le Code de l’urbanisme. Cependant une commune de petite taille mais soumise à une forte pression foncière (commune littorale par exemple) ou à de forts enjeux paysagers ou architecturaux (commune appartenant à un PNR par exemple) a tout intérêt à se doter d’un PLU.