La notion de surface habitable de la maison semble faire partie du langage de tous les jours. Pourtant, cette notion est une définition légale donnée par l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation. Son calcul est différent de celui de la SHOB et de la SHON.
La surface habitable totale de la maison correspond à la somme de la surface habitable de chaque pièce utilisable pour l’habitation calculée à l’intérieur des parois constituant la pièce limitée par portes et fenêtres, déduction faite des parties de la pièce dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 1,80 m.
Ce qui doit être compté dans la surface habitable :
- les parties de plancher occupées par les équipements (évier, baignoire, douche, lavabo, etc…)
- l’intérieur des placards (si leur hauteur libre est supérieure à 1,80 m)
- la partie de hauteur supérieure à 1,80 m placée sous un escalier, lui-même non compris dans un espace clos ne comprenant que l’escalier et ses paliers
Ce qui ne doit pas être compté dans la surface habitable :
- l’embrasure d’une porte ou d’une fenêtre quand elle est ouverte
-tout espace qui se situe côté extérieur par rapport aux portes et fenêtres de la maison (terrasse, balcon, véranda, etc…)
- les combles non aménagés de la maison
- la cave, le sous-sol de la maison (sauf les parties aménagées pour l’habitation)
- les paliers d’escalier lorsqu’ils sont compris dans une cage (fermée par des portes)
- les remises
- le garage
- les loggias
Dans le cas d’un dossier de demande de permis de construire incomplet
Si le dossier est incomplet, les pièces manquantes doivent être réclamées à l’architecte dans le mois suivant la réception de la demande. Passé ce délai d’un mois, le dossier est réputé complet.Une demande de production de pièces manquantes, notifiée après la fin du délai d’un mois, n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction.A défaut pour le demandeur d’avoir adressé les pièces manquantes dans les trois mois qui suivent la réclamation de l’administration, la demande fait l’objet d’une décision tacite de rejet en cas de permis de construire, ou d’une décision tacite d’opposition en cas de déclaration préalable.
Le délai d’instruction commence à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie.
Toutefois, lorsque le travail de l’architecte est bien fait, il permet de limiter les demandes de pièces complémentaires pour l’obtention du permis de construire.
Modification des délais
Les délais d’instruction de base peuvent être modifiés par une majoration (construction à proximité d’un ouvrage militaire, consultation de la commission départementale de la nature, des paysages …), soit par la substitution d’un nouveau délai particulier (nécessité de consulter une commission nationale ou l’Assemblée de Corse …), soit être exceptionnellement prolongés (en cas de recours contre l’avis de l‘Architecte des Bâtiments de France ou lorsque le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des sites …).
Les délais d’instruction sont les suivants :
- 1 mois pour les déclarations préalables
- 2 mois pour les permis de construire de maison individuelle et pour les permis de démolir
- 3 mois pour tous les autres permis
Il faut compter 2 mois supplémentaires lorsque le projet est situé dans une zone soumise au contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France.
Ces délais d’instruction courent à compter de la réception en mairie d’un dossier de demande complet (art. R. 423-19).
Les + du Réseau La Mosaïque :
L’architecte du Réseau La Mosaïque s’engage sur le délai de dépôt de permis de construire. La rigueur de son travail permet de garantir le délai d’instruction.
Dans quel cas le recours à un architecte est obligatoire pour déposer un permis de construire ? Voir notre article.
Le permis de démolir constitue une forme de sauvegarde du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et sites ainsi qu’une protection des occupants des logements anciens.
La demande de permis de démolir n’est pas systématique ni obligatoire dans toute la France et concerne des travaux de démolition correspondant à la disparition totale ou partielle d’un bâtiment avec atteinte du gros œuvre, ainsi que les travaux ayant pour objet de rendre les locaux inhabitables (enlèvement des huisseries, des escaliers…).
Un permis de démolir est notamment exigé pour les travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction dans un secteur sauvegardé avec périmètre délimité ou dans un périmètre de restauration immobilière ou d’une construction située dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager.
Voici les situations dans lesquelles la demande s’impose :
- dans les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière
- dans les zones de protection des monuments historiques
- dans les zones de protection de patrimoine architectural, urbain et paysager
- dans les communes ou parties de communes dont le conseil municipal a décidé d’instaurer le permis de démolir
- dans les espaces naturels sensibles des départements
- pour les immeubles inscrits sur l’inventaire supplémentaires des monuments historiques
Le permis de démolir n’est pas exigé notamment pour les opérations de démolition effectuées sur un bâtiment menaçant ruine ou sur un immeuble insalubre ou effectuées en application d’une décision de justice devenue définitive.
Lorsque ces démolitions dépendent d’un projet de construction ou d’aménagement, la demande de permis d’aménager ou de permis de construire permet aussi de demander l’autorisation de démolir.
Démolir une cloison pour agrandir l’espace de votre habitation est simple pour les professionnels du Réseau La Mosaïque. Ils s’assurent dans un premier temps que le mur n’est pas porteur et qu’il ne comporte pas de câbles électriques ou de conduites d’eau ou de gaz. Si toutefois une prise électrique ou téléphonique est située sur le mur, abattre la cloison est toujours possible ! Les fils visibles après la démolition seront dissimulés dans le plafond ou déplacés de quelques mètres dans le mur si cela est possible.
L’inconvénient numéro 1 de la démolition d‘une cloison est la quantité de gravats à évacuer qui est en général sous-estimée par les particuliers. C’est pourquoi, il vaut mieux faire appel à des professionnels qui ont l’habitude de ce genre de situation.
Ici, les clients ont souhaité décloisonner leur espace d’habitation en abattant les cloisons de l’entrée et du séjour.
Les murs ont été détapissés, la cuisine totalement démontée, le carrelage des salles de bains enlevé.
Pour ce projet de rénovation d’une maison à Annecy, le maître d’ouvrage souhaitait revoir l’organisation des espaces à vivre de sa villa afin d’accentuer sa capacité de réception. Pour ceci, nous avons choisi de déplacer la cuisine dans l’ancien atelier afin de créer une nouvelle cuisine plus spacieuse et ouverte sur la salle à manger. Nous avons conçu une extension de cet ancien atelier dans la continuité de la maison ; extension qui respecte au maximum l’harmonie du lieu et tire partie de l’architecture existante. Dans cette extension, nous avons recréé des baies vitrées identiques à l’existant afin d’apporter plus de lumière tout en respectant l’identité du lieu.
Nous avons ainsi transformé l’ancienne cuisine en un salon/bibliothèque pour que l’ancien espace repas devienne un espace salon/réception à part entière. En mêlant un projet de rénovation et d’extension, nous avons permis au maître d’ouvrage d’optimiser au mieux ces espaces afin de pouvoir recevoir en toute sérénité.
Le code de l’urbanisme définit neuf grandes destinations possibles pour une surface existante : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, services publics ou d’intérêt collectif.
Le changement de destination est constitué par le passage de l’une à l’autre des destinations. Par exemple, transformer des bureaux en hôtel ou une habitation en commerce. Toutefois, transformer un garage existant, attenant à une maison d’habitation, en chambre n’est pas un changement de destination. Il n’y a donc pas lieu de déposer un permis de construire.
Les changements de destination sont soumis à permis de construire lorsqu’ils sont réalisés avec travaux modifiant les structures porteuses de la construction ou la façade. Dans les autres cas, la déclaration préalable est suffisante.
Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui indique l’état des règles d’urbanisme applicables pour un terrain donné. Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain. Le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Il est délivré gratuitement.
Il existe deux types de certificat d’urbanisme.
Le premier est un certificat d’urbanisme d’information. Il permet, en l’absence de projet précis, de connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain et renseigne sur les dispositions d’urbanisme (par exemple les règles d’un plan local d’urbanisme), l’existence de servitudes d’utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété), la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné. Ce certificat n’indique pas si le terrain est constructible ou non.
Le second est un certificat d’urbanisme opérationnel. Il indique, en plus des informations données par le certificat d’information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).
Le dossier peut être envoyé ou déposé directement à la mairie où se situe le terrain. L’administration dispose alors d’un délai d’un mois pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information et de deux mois pour les certificats d’urbanisme opérationnels.
La durée du certificat d’urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance. Cette durée peut être prolongée.
Pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d’utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d’urbanisme.
Le Plan d’Occupation des sols ou le Plan Local d’urbanisme sont les documents de référence qui fixent sur le territoire de la commune les dispositions d’urbanisme participant au cadre de vie de ses habitants. Ils traduisent la volonté de la commune en matière d’aménagement et respecte les prérogatives et les recommandations des autres acteurs influant sur la vie locale : Etat, Région, Département, Organismes consulaires, etc. Ils concernent toutes les parcelles, qu’elles soient privées ou publiques. Ils déterminent notamment les droits à construire et les conditions d’évolution attachés à chaque parcelle d’une commune. Ces documents juridiques, de portée générale, s’imposent à tous, particuliers et administrations. Ils servent de référence obligatoire à l’instruction des demandes d’occupation et d’utilisation du sol, comme par exemple les permis de construire.
Le plan d’occupation des sols (POS) a été créé par la Loi d’orientation foncière de 1967. Sa disparition a été prévue par la Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, au profit des nouveaux Plans locaux d’urbanisme (PLU). Toutefois, les anciens POS subsistent et gardent toute leur validité juridique tant qu’ils n’ont pas été transformés en PLU.
En France, le plan local d’urbanisme (PLU) est le principal document d’urbanisme de planification de l’urbanisme communal ou éventuellement intercommunal. Il remplace le plan d’occupation des sols (POS) depuis la loi du 13 décembre 2000.
Le projet de plan local d’urbanisme est soumis à enquête publique par le maire, puis il est approuvé par délibération du conseil municipal. Les communes dotées d’un PLU prennent automatiquement la compétence en matière d’urbanisme, les autorisations d’urbanisme sont délivrées par le Maire au nom de la commune suivant les prescriptions du PLU. Le POS ou le PLU est composé d’éléments graphiques et de pièces écrites. Ainsi, chaque terrain ou bâtiment de l’ensemble de la ville est situé dans une zone du POS ou du PLU : à cette zone correspond un règlement fixant les principes d’utilisation du sol.
Le POS ou le PLU distingue, à travers un découpage, les zones urbaines (quartiers déjà construits ou voués à être densifiés) et les zones naturelles (espaces peu ou pas construits dont la vocation d’espace naturel doit être maintenue).
En France, une commune qui ne dispose pas d’un plan local d’urbanisme ou d’un document en tenant lieu peut se doter d’une carte communale. Elle détermine les modalités d’application des règles générales du règlement national d’urbanisme, et est définie dans le Code de l’urbanisme. Cependant une commune de petite taille mais soumise à une forte pression foncière (commune littorale par exemple) ou à de forts enjeux paysagers ou architecturaux (commune appartenant à un PNR par exemple) a tout intérêt à se doter d’un PLU.
La modification ou la construction de bâtiments situés en zone protégée ou dans un périmètre de 500 mètres autour d’un monument historique modifie les modalités d’attribution d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable : il vous faut obtenir l’approbation de l’Architecte des Bâtiments de France du département concerné, en plus de celle de votre commune.
C’est la commune, qui après avoir instruit votre dossier le transmettra au service départemental d’architecture et du patrimoine afin qu’il soit étudié. L’Architecte des Bâtiments de France émet alors un avis qui est toujours suivi par la mairie.
Il faut prévoir dans ce cas des délais d’instruction plus longs que ceux des permis de construire ou déclaration de travaux habituels, en général deux mois supplémentaires.
Pour les projets d’agrandissement de maison, l’architecte du Réseau La Mosaïque effectue toujours une consultation préalable de l’Architecte des Bâtiments de France.
