plan maison
COMMENT FAIRE SON PLAN DE MAISON INDIVIDUELLE
04 novembre 2008
Vous souhaitez faire construire votre future maison pour qu’elle ne ressemble à aucune autre ? Après avoir acquis le terrain, vous devez maintenant dessiner le plan de votre maison. Même si vous n’êtes pas architecte, vous pouvez dessiner vous-même le plan de votre maison.
PLAN DE MAISON ET ARCHITECTE
Le plan que chacun peut faire est le croquis représentant l’agencement interieur de la maison sans vous occuper de la structure de la construction. L’architecte est le professionnel qui se chargera de l’analyse du plan de maison pour qu’il soit conforme et réalisable.
CE QUE CONTIENNENT LES PLANS DE MAISON
Les plans de maison traduisent toujours l’organisation intérieure d’une construction. Ils indiquent la forme, les dimensions, la surface des pièces et le nombre d’ouvertures mais aussi l’épaisseur des murs et des cloisons. N’hésitez pas à regarder minutieusement tous les détails, toutes les cotes et toutes les annotations.
Le Réseau la Mosaïque regroupe des architectes, entreprises du bâtiment et artisans, pour vous accompagner dans l’élaboration du plan et de la construction de votre maison individuelle :
- un service clé en main
- de la conception à la réalisation du projet
- la garantie d’une prestation de qualité
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La définition de la surface habitable
20 octobre 2008
La notion de surface habitable de la maison semble faire partie du langage de tous les jours. Pourtant, cette notion est une définition légale donnée par l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation. Son calcul est différent de celui de la SHOB et de la SHON.
La surface habitable totale de la maison correspond à la somme de la surface habitable de chaque pièce utilisable pour l’habitation calculée à l’intérieur des parois constituant la pièce limitée par portes et fenêtres, déduction faite des parties de la pièce dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 1,80 m.
Ce qui doit être compté dans la surface habitable :
- les parties de plancher occupées par les équipements (évier, baignoire, douche, lavabo, etc…)
- l’intérieur des placards (si leur hauteur libre est supérieure à 1,80 m)
- la partie de hauteur supérieure à 1,80 m placée sous un escalier, lui-même non compris dans un espace clos ne comprenant que l’escalier et ses paliers
Ce qui ne doit pas être compté dans la surface habitable :
- l’embrasure d’une porte ou d’une fenêtre quand elle est ouverte
-tout espace qui se situe côté extérieur par rapport aux portes et fenêtres de la maison (terrasse, balcon, véranda, etc…)
- les combles non aménagés de la maison
- la cave, le sous-sol de la maison (sauf les parties aménagées pour l’habitation)
- les paliers d’escalier lorsqu’ils sont compris dans une cage (fermée par des portes)
- les remises
- le garage
- les loggias
Architecte, permis de construire, pièces et délais supplémentaires
09 octobre 2008
Dans le cas d’un dossier de demande de permis de construire incomplet
Si le dossier est incomplet, les pièces manquantes doivent être réclamées à l’architecte dans le mois suivant la réception de la demande. Passé ce délai d’un mois, le dossier est réputé complet.Une demande de production de pièces manquantes, notifiée après la fin du délai d’un mois, n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction.A défaut pour le demandeur d’avoir adressé les pièces manquantes dans les trois mois qui suivent la réclamation de l’administration, la demande fait l’objet d’une décision tacite de rejet en cas de permis de construire, ou d’une décision tacite d’opposition en cas de déclaration préalable.
Le délai d’instruction commence à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie.
Toutefois, lorsque le travail de l’architecte est bien fait, il permet de limiter les demandes de pièces complémentaires pour l’obtention du permis de construire.
Modification des délais
Les délais d’instruction de base peuvent être modifiés par une majoration (construction à proximité d’un ouvrage militaire, consultation de la commission départementale de la nature, des paysages …), soit par la substitution d’un nouveau délai particulier (nécessité de consulter une commission nationale ou l’Assemblée de Corse …), soit être exceptionnellement prolongés (en cas de recours contre l’avis de l‘Architecte des Bâtiments de France ou lorsque le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des sites …).
Architecte, permis de construire et délais d’instruction
07 octobre 2008
Les délais d’instruction sont les suivants :
- 1 mois pour les déclarations préalables
- 2 mois pour les permis de construire de maison individuelle et pour les permis de démolir
- 3 mois pour tous les autres permis
Il faut compter 2 mois supplémentaires lorsque le projet est situé dans une zone soumise au contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France.
Ces délais d’instruction courent à compter de la réception en mairie d’un dossier de demande complet (art. R. 423-19).
Les + du Réseau La Mosaïque :
L’architecte du Réseau La Mosaïque s’engage sur le délai de dépôt de permis de construire. La rigueur de son travail permet de garantir le délai d’instruction.
Dans quel cas le recours à un architecte est obligatoire pour déposer un permis de construire ? Voir notre article.
Architecte, permis de construire et permis de démolir
06 octobre 2008
Le permis de démolir constitue une forme de sauvegarde du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et sites ainsi qu’une protection des occupants des logements anciens.
La demande de permis de démolir n’est pas systématique ni obligatoire dans toute la France et concerne des travaux de démolition correspondant à la disparition totale ou partielle d’un bâtiment avec atteinte du gros œuvre, ainsi que les travaux ayant pour objet de rendre les locaux inhabitables (enlèvement des huisseries, des escaliers…).
Un permis de démolir est notamment exigé pour les travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction dans un secteur sauvegardé avec périmètre délimité ou dans un périmètre de restauration immobilière ou d’une construction située dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager.
Voici les situations dans lesquelles la demande s’impose :
- dans les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière
- dans les zones de protection des monuments historiques
- dans les zones de protection de patrimoine architectural, urbain et paysager
- dans les communes ou parties de communes dont le conseil municipal a décidé d’instaurer le permis de démolir
- dans les espaces naturels sensibles des départements
- pour les immeubles inscrits sur l’inventaire supplémentaires des monuments historiques
Le permis de démolir n’est pas exigé notamment pour les opérations de démolition effectuées sur un bâtiment menaçant ruine ou sur un immeuble insalubre ou effectuées en application d’une décision de justice devenue définitive.
Lorsque ces démolitions dépendent d’un projet de construction ou d’aménagement, la demande de permis d’aménager ou de permis de construire permet aussi de demander l’autorisation de démolir.
Permis de construire et changement de destination
19 septembre 2008
Le code de l’urbanisme définit neuf grandes destinations possibles pour une surface existante : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, services publics ou d’intérêt collectif.
Le changement de destination est constitué par le passage de l’une à l’autre des destinations. Par exemple, transformer des bureaux en hôtel ou une habitation en commerce. Toutefois, transformer un garage existant, attenant à une maison d’habitation, en chambre n’est pas un changement de destination. Il n’y a donc pas lieu de déposer un permis de construire.
Les changements de destination sont soumis à permis de construire lorsqu’ils sont réalisés avec travaux modifiant les structures porteuses de la construction ou la façade. Dans les autres cas, la déclaration préalable est suffisante.
Permis de construire et certificat d’urbanisme
16 septembre 2008
Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui indique l’état des règles d’urbanisme applicables pour un terrain donné. Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain. Le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Il est délivré gratuitement.
Il existe deux types de certificat d’urbanisme.
Le premier est un certificat d’urbanisme d’information. Il permet, en l’absence de projet précis, de connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain et renseigne sur les dispositions d’urbanisme (par exemple les règles d’un plan local d’urbanisme), l’existence de servitudes d’utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété), la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné. Ce certificat n’indique pas si le terrain est constructible ou non.
Le second est un certificat d’urbanisme opérationnel. Il indique, en plus des informations données par le certificat d’information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).
Le dossier peut être envoyé ou déposé directement à la mairie où se situe le terrain. L’administration dispose alors d’un délai d’un mois pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information et de deux mois pour les certificats d’urbanisme opérationnels.
La durée du certificat d’urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance. Cette durée peut être prolongée.
Pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d’utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d’urbanisme.
Permis de construire : le plan d’occupation des sols et le plan local d’urbanisme
15 septembre 2008
Le Plan d’Occupation des sols ou le Plan Local d’urbanisme sont les documents de référence qui fixent sur le territoire de la commune les dispositions d’urbanisme participant au cadre de vie de ses habitants. Ils traduisent la volonté de la commune en matière d’aménagement et respecte les prérogatives et les recommandations des autres acteurs influant sur la vie locale : Etat, Région, Département, Organismes consulaires, etc. Ils concernent toutes les parcelles, qu’elles soient privées ou publiques. Ils déterminent notamment les droits à construire et les conditions d’évolution attachés à chaque parcelle d’une commune. Ces documents juridiques, de portée générale, s’imposent à tous, particuliers et administrations. Ils servent de référence obligatoire à l’instruction des demandes d’occupation et d’utilisation du sol, comme par exemple les permis de construire.
Le plan d’occupation des sols (POS) a été créé par la Loi d’orientation foncière de 1967. Sa disparition a été prévue par la Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, au profit des nouveaux Plans locaux d’urbanisme (PLU). Toutefois, les anciens POS subsistent et gardent toute leur validité juridique tant qu’ils n’ont pas été transformés en PLU.
En France, le plan local d’urbanisme (PLU) est le principal document d’urbanisme de planification de l’urbanisme communal ou éventuellement intercommunal. Il remplace le plan d’occupation des sols (POS) depuis la loi du 13 décembre 2000.
Le projet de plan local d’urbanisme est soumis à enquête publique par le maire, puis il est approuvé par délibération du conseil municipal. Les communes dotées d’un PLU prennent automatiquement la compétence en matière d’urbanisme, les autorisations d’urbanisme sont délivrées par le Maire au nom de la commune suivant les prescriptions du PLU. Le POS ou le PLU est composé d’éléments graphiques et de pièces écrites. Ainsi, chaque terrain ou bâtiment de l’ensemble de la ville est situé dans une zone du POS ou du PLU : à cette zone correspond un règlement fixant les principes d’utilisation du sol.
Le POS ou le PLU distingue, à travers un découpage, les zones urbaines (quartiers déjà construits ou voués à être densifiés) et les zones naturelles (espaces peu ou pas construits dont la vocation d’espace naturel doit être maintenue).
En France, une commune qui ne dispose pas d’un plan local d’urbanisme ou d’un document en tenant lieu peut se doter d’une carte communale. Elle détermine les modalités d’application des règles générales du règlement national d’urbanisme, et est définie dans le Code de l’urbanisme. Cependant une commune de petite taille mais soumise à une forte pression foncière (commune littorale par exemple) ou à de forts enjeux paysagers ou architecturaux (commune appartenant à un PNR par exemple) a tout intérêt à se doter d’un PLU.
Permis de construire et Architecte des Bâtiments de France
12 septembre 2008
La modification ou la construction de bâtiments situés en zone protégée ou dans un périmètre de 500 mètres autour d’un monument historique modifie les modalités d’attribution d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable : il vous faut obtenir l’approbation de l’Architecte des Bâtiments de France du département concerné, en plus de celle de votre commune.
C’est la commune, qui après avoir instruit votre dossier le transmettra au service départemental d’architecture et du patrimoine afin qu’il soit étudié. L’Architecte des Bâtiments de France émet alors un avis qui est toujours suivi par la mairie.
Il faut prévoir dans ce cas des délais d’instruction plus longs que ceux des permis de construire ou déclaration de travaux habituels, en général deux mois supplémentaires.
Pour les projets d’agrandissement de maison, l’architecte du Réseau La Mosaïque effectue toujours une consultation préalable de l’Architecte des Bâtiments de France.
Déroulement du permis de construire (et de la déclaration préalable)
10 septembre 2008
Vous avez défini votre projet, vous savez si vous avez besoin de déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable. Vous devez constituer le dossier avec ou sans l’aide d’un architecte. Voici les différentes étapes du dépôt de permis jusqu’à l’achèvement des travaux.
Une fois constitué, le dossier doit être déposé ou adressé en recommandé avec accusé de réception à la mairie du lieu des travaux.
Dans les 15 jours suivant le dépôt de la demande de permis de construire, un avis de dépôt de demande de permis est affiché en mairie afin d’informer le public et un avis de réception est adressé au demandeur, notifiant la date et le numéro d’enregistrement de sa demande ainsi qu’un délai d’instruction.
A l’issue du délai d’instruction du permis de construire, à défaut de notification d’une décision expresse, le demandeur bénéficie, en cas de silence de l’administration, d’un permis tacite ou d’une décision tacite de non-opposition à la déclaration préalable.
Le permis de construire (et la déclaration préalable) a alors une durée de validité de deux ans. Le délai de validité du permis de construire peut être prolongé si les travaux n’ont pas débuté dans les délais prévus. Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de la mairie deux mois au moins avant l’expiration de son délai de validité. En cas d’accord, la validité du permis de construire peut être prolongée d’un an à compter de la décision.
Le bénéficiaire du permis de construire doit procéder à un affichage sur le terrain qui doit être maintenu pendant toute la durée du chantier. Le délai de 2 mois du recours contentieux des tiers court à compter du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage de l’autorisation sur le terrain.
Dès que le permis de construire a été délivré, les travaux peuvent être engagés. Dès le début des travaux, le bénéficiaire du permis doit faire une déclaration d’ouverture du chantier à la mairie de la commune.
Dans les 30 jours suivant la fin de la construction, le constructeur doit déclarer l’achèvement des travaux à l’aide d’un formulaire qui lui a été adressé lors de l’ouverture de chantier. Cette information permet à l’administration, une fois vérification faite, de délivrer un certificat attestant de la conformité de la construction.
A compter de la date de réception en mairie de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, l’autorité compétente peut contrôler cette conformité et, le cas échéant, la contester dans un délai de 3 mois. Passé ces délais, l’autorité compétente est réputée n’avoir pas contesté la conformité des travaux.
