Le recours à l’architecte pour déposer un permis de construire est obligatoire lorsque la modification du bâti existant entraine un dépassement des seuils légaux. Pour une habitation, le seuil est de 170 m² de SHON (surface hors d’œuvre nette), quelle que soit la taille de l’habitation initiale ou celle de l’extension, pourvu que la surface totale dépasse 170 m².
Il est tout à fait possible de faire appel à un architecte si la SHON globale est inférieure à 170 m². En effet, l’architecte, professionnel reconnu par la loi, saura vous écouter et vous aidera à définir votre projet en fonction de vos besoins et de vos goûts. Il constitue, pour votre compte, le dossier de demande de permis de construire, le dépose dans les services concernés, suit l’instruction et répond aux demandes formulées par l’administration afin d’accélérer les délais d’obtention. Enfin, il assure le suivi des travaux et le respect des délais.
Le bénéficiaire d’un permis de construire ne dispose d’aucune marge de tolérance entre les caractéristiques des travaux faisant l’objet du permis autorisé et celle des travaux qu’il réalise effectivement. Il doit purement et simplement exécuter son permis. Néanmoins, ce n’est bien souvent qu’au moment de l’exécution proprement dite que l’on prend conscience de la nécessité d’opérer différentes modifications au projet initial. D’où la pratique dite du “permis modificatif” consistant à solliciter de l’autorité compétente l’autorisation de modifier le projet.
Ceci étant, une jurisprudence abondante fixe la frontière existant entre la notion de permis de construire modificatif et celle de nouveau permis distinct du précédent. Le permis modificatif, aux termes de cette jurisprudence, peut être sollicité lorsque les modifications qui le justifient ne portent pas atteinte à l’économie générale du projet initial. Par exemple, un permis de construire ne modifiant ni l’implantation, ni le volume, ni la hauteur du bâtiment est un permis modificatif, celui modifiant légèrement les volumes extérieurs, majorant de 4% la surface de plancher, mais ne modifiant ni l’aspect général, ni le nombre de niveaux l’est également. En revanche, ne constitue pas un permis modificatif, mais véritablement un nouveau permis de construire, celui consistant à rehausser la surface de moitié.
Sur un plan pratique, cette technique du permis modificatif est habituellement mise en œuvre pour purger le permis initial d’une irrégularité susceptible d’en entacher la légalité. Cette technique est encore utilisée à titre de régularisation de travaux non strictement conformes au permis de construire, et alors que cette situation fait obstacle à l’obtention du certificat de conformité.
Le dossier de demande de permis modificatif est à déposer en mairie et le délai d’instruction est en général de 2 mois.
Les demandes de permis de construire et de déclaration préalable (ancienne déclaration de travaux) concernant les constructions nouvelles mais également les travaux sur constructions existantes.
Pour une construction nouvelle
La délivrance d’un permis de construire est nécessaire pour les constructions nouvelles qui créent plus de 20 m² de surface hors œuvre brute (SHOB).
Les constructions ayant pour effet de créer une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m², les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à 2 m, les piscines découvertes d’une superficie inférieure ou égale à 100 m² sont notamment soumis à déclaration préalable. (voir liste complète : art. R. 421-9 à R. 421-12 du code de l’urbanisme)
Certaines constructions nouvelles sont dispensées de toute formalité en raison de leur nature (ouvrages d’infrastructure, canalisations souterraines…), en raison de leur caractère temporaire (constructions implantées pour une durée n’excédant pas trois mois…), en raison de leur faible importance (constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 m et qui a pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2 m²…), pour des raisons de secret et de sécurité (établissements pénitentiaires, constructions couvertes par le secret de la défense nationale…).
(voir liste complète : art. R. 421-2 à R. 421-8 du code de l’urbanisme).
Pour des travaux sur constructions existantes
Si vous effectuez des travaux ayant pour effet de créer une SHOB supérieure à 20 m², de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur, de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination, le dépôt d’un permis de construire sera obligatoire. (voir liste complète : art. R. 421-14 à R. 421-16)
Sont notamment soumis à déclaration préalable les travaux ayant pour effet de créer une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m², les travaux de ravalement, les changements de destination autres que ceux soumis à permis de construire. (voir liste complète : art. R. 421-17)
Les travaux ne nécessitant pas un permis de construire ou n’étant pas soumis à déclaration préalable sont dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme.
